やってはいけない不動産投資の感想

不動産投資をやろうと思って物件を見に行ったりしたこともあったのですが、失敗した時のリカバリーが難しすぎるのでまだ一度もやっていません。大型株や先進国通貨であれば、流動性が高いので売りたい時にすぐに売れます。つまり、損切りがしやすいです。

一方、不動産の場合、流動性が低く売りたいけど売れないということが起こります。つまり、損切りがしにくいです。あと、不動産屋が持つ情報量と、一般個人投資家の持つ情報量の差がとても大きいです。不動産は他の分野に比べて、ミクロ経済学で言うところの「情報の非対称性」が強すぎます。

そもそも不動産投資をしても良さそうな物件というのが、末端の個人投資家に回ってくるでしょうか?

ただ、不動産投資が良いのは毎月の収益が安定していることです。株やFXで毎月プラスってほぼあり得ないですから(実現損益がプラスでも、純資産ベースではマイナスになることがある)。年単位ではマイナスの年があったりしますし。その点、不動産投資は株やFXに比べると収益の予測はしやすいと思います。

投資全般に言えることですが、みんな上手く行った時のことだけ考えていて、その逆のことを考える人は少ないです。たとえば、不動産投資の場合には、空室率が上がって赤字になったらどれくらい耐えられるか?、エアコンやガス給湯器の故障などがあった場合のキャッシュの確保ができるか?、周囲に同じ様な新築物件が増えたら?、築40年50年とかになったらどうするか?とか色々と考えることがあります。

特に僕が心配なのは、築30年を過ぎたらイグジットできるのか?ということです。少子高齢化で人口減、不動産の供給過多で需要減のため、余程良い立地じゃないと売るに売れない可能性が高いことです。持ち続けたとして、老朽化した物件の場合アパート一棟だったら建て替え、ワンルームマンションだったらリフォームなんかが必要になるでしょう。

あと、不動産屋とのやり取り、物件の管理を自分でやるなら借主とのやり取りとか色々と面倒臭いです。特に、不動産屋って電話のやり取りが好きなイメージがあり、電話が嫌いな人にとっては非常に面倒くさいことになります。テキストメッセージだと証拠が残っちゃうから嫌なんでしょうか。

そんなわけで、あんまり不動産投資には良いイメージが無いのですが、『やってはいけない不動産投資』を読んでますますやる気は無くなります。

「家賃保証」の分は物件の売却額に上乗せされている
実際に物件も見ずに契約する人が多い
預金残高の偽装はPhotoshopやペイントで行う
銀行側の預金残高チェックに備えて、ネットバンクのログイン画面やアプリを作ったりもする
中古物件の満室を装うため、賃貸契約書を社員みんなで偽造する
消費者金融で借金がある人も不動産投資で「借金を帳消しにできる」とカモにする

とか、スルガ銀行関連のニュースで話題になった手口の詳細が書かれています。これから不動産投資をやってみようかな?と思っている人は『やってはいけない不動産投資』を読んで不動産業者の手口を知っておいた方が良いでしょう。

預金残高の偽装なんて当たり前らしく、しかもwindowsに標準搭載されているペイントでやってる人もいると。ちなみに、証券口座の残高とかはHTMLの編集で簡単に見た目を書き換えることができるため、Photoshopすら使う必要がありません。だから、キャプチャーとかって資産の証拠にはならないと思っています。

向こうからわざわざ営業してくる投資案件に良いものは無いと思った方が良いですね。

やってはいけない不動産投資 (朝日新書)
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